「不動産投資の次のステップとして、民泊ってどうなんだろう？」——僕が最初に民泊に興味を持ったのは、3件目の物件を買った頃だった。
東大卒・投資銀行出身で、現在は金融機関で企業への投資案件を手がけている僕は、これまで区分マンションと一棟アパートを合わせて6物件を保有してきた。年間家賃収入は約3,000万円。しかし、賃貸だけでは利回りの天井が見えてくる。そこで次の一手として選んだのが民泊投資だ。
この記事では、不動産6物件オーナー・宅建士の僕が、なぜ民泊を選んだのか、始め方の具体的ステップ、収益シミュレーション、そしてリスクと対策まで、すべて実体験と調査ベースで解説する。
この記事でわかること：
- 賃貸投資オーナーが民泊に注目する理由
- 民泊の種類と法規制の基礎知識
- 民泊を始めるための5つのステップ
- 実際の収益シミュレーション（月間・年間）
- 失敗しないための3つのリスク対策
なぜ不動産6物件オーナーが次に民泊を選んだのか
賃貸投資は安定収入の王道だ。僕の6物件も入居率98%以上を維持しており、毎月安定したキャッシュフローが入ってくる。では、なぜ民泊なのか。理由は3つある。
理由①：賃貸の2〜3倍の利回りが狙える
賃貸の表面利回りは都心で4〜6%が相場。一方、民泊は立地と運営次第で表面利回り10〜20%を叩き出すことがある。例えば、家賃月10万円の物件が、民泊なら1泊1.5万円×稼働率70%で月約31.5万円。もちろん運営コストは賃貸より高いが、それでもネット利回りで賃貸を大きく上回るケースが多い。
理由②：インバウンド需要の爆発的回復
2025年の訪日外国人数は3,500万人を超え、過去最高を更新した。2026年はさらなる増加が見込まれている。特に東京・大阪・京都・福岡の都市部では、ホテルの供給が追いつかず、民泊への需要が急増している。宅建士として不動産マーケットを分析する立場から言えば、この波に乗らない手はない。
理由③：自分の不動産知識・ネットワークを活かせる
民泊は「不動産×ホスピタリティ×マーケティング」の複合ビジネスだ。不動産の物件目利き力、宅建の法律知識、投資銀行で培った事業計画の立て方——すべてが活きる。賃貸投資で築いた管理会社との関係や、リフォーム業者のネットワークもそのまま使える。ゼロから始めるより圧倒的に有利だ。
不動産投資の全体ロードマップについてはこちらで詳しく解説している。
👉 サラリーマンが不動産投資で月50万円の家賃収入を得るまでのロードマップ
民泊投資の基礎知識｜賃貸投資との違い
民泊を始める前に、まず基本的な仕組みと法規制を理解しておこう。宅建士として、ここは特に重要なポイントだ。
民泊の3つの運営形態
- 住宅宿泊事業法（民泊新法）：届出制で最もハードルが低い。ただし年間営業日数の上限は180日。都心の物件では利益を出しにくい場合がある
- 旅館業法（簡易宿所）：許可制だが営業日数制限なし。消防設備やフロント要件など初期投資が必要だが、本格運営するならこちらが有利
- 国家戦略特区（特区民泊）：東京都大田区、大阪市など特定エリアのみ。2泊3日以上の滞在が条件だが、営業日数制限なし
僕が選んだのは旅館業法（簡易宿所）。営業日数制限がなく、年間通じてフル稼働できるのが最大のメリットだ。初期コストは高いが、投資回収のスピードを考えると合理的な選択だった。
賃貸投資との比較表
民泊と賃貸の違いを整理すると、以下のようになる。
| 項目 | 賃貸投資 | 民泊投資 |
|---|---|---|
| 収入の安定性 | ◎ 毎月固定 | △ 季節変動あり |
| 利回り | 4〜6% | 10〜20% |
| 運営の手間 | ○ 管理会社に委託可 | △ 清掃・対応が頻繁 |
| 初期投資 | 物件価格のみ | 物件価格＋内装・備品・許認可 |
| 法規制 | 比較的シンプル | 消防法・旅館業法等が複雑 |
| 空室リスク | 退去〜次の入居まで | 繁忙期/閑散期の差が大きい |
| EXIT戦略 | 売却・相続 | 賃貸へ転用可能 |
ポイントは、民泊物件は賃貸にも転用できること。民泊がうまくいかなければ通常の賃貸に切り替えられるので、出口戦略が柔軟だ。
民泊を始めるための5つのステップ
ここからは、僕が実際に民泊を立ち上げるまでに踏んだ具体的なステップを解説する。
ステップ①：エリア選定とマーケットリサーチ
民泊は立地がすべてと言っても過言ではない。僕がエリア選定で重視したのは3つの指標だ。
- Airbnbの稼働率データ：AirDNAなどのツールで、エリアの平均稼働率と1泊あたりの単価を確認。稼働率60%以上・1泊1万円以上が目安
- 交通アクセス：最寄り駅から徒歩10分以内。空港や観光地へのアクセスの良さ
- 競合物件の数と質：周辺の民泊物件をAirbnbで検索し、価格帯・レビュー・差別化ポイントを分析
ステップ②：物件の取得または賃借
民泊用物件の調達方法は2つ。購入か賃借（転貸型）だ。
購入は初期投資が大きいがリターンも大きい。賃借は初期コストを抑えられるが、オーナーの許可が必要で、契約条件に制限がつくことが多い。僕は購入を選んだ。不動産投資の延長として、物件自体の資産価値も狙えるからだ。
宅建士としてのアドバイスだが、物件取得時には用途地域の確認が不可欠。住居専用地域では旅館業の許可が下りない場合がある。重要事項説明書をしっかり読み解く力が、ここで活きてくる。
宅建の知識がどう投資に役立つかは、こちらの記事で詳しく書いている。
👉 育休中に宅建士を取得した勉強法｜投資銀行出身パパが4ヶ月で一発合格した方法
ステップ③：許認可の取得
旅館業法（簡易宿所）で営業する場合、主に以下の手続きが必要だ。
- 保健所への事前相談：管轄の保健所に物件の図面を持参し、構造要件を確認
- 消防署への届出：自動火災報知設備、誘導灯、消火器の設置。消防法令適合通知書の取得
- 建築基準法の確認：用途変更が必要かどうか。100㎡以下なら不要な場合が多い
- 旅館業営業許可申請：保健所に申請書類を提出。審査期間は約1〜2ヶ月
この手続きは正直面倒だが、行政書士に依頼すれば15〜30万円で代行してもらえる。僕は宅建の知識があったので自力で対応したが、初めてなら行政書士への依頼をおすすめする。
ステップ④：内装・備品の準備
民泊の収益は「レビュー評価」に直結する。だからこそ、内装と備品にはこだわるべきだ。僕が初期投資で意識したポイントは以下の通り。
- 清潔感が伝わる白基調の内装（壁紙の張り替え約15万円）
- 写真映えする家具・照明（IKEAやニトリで約20万円）
- Wi-Fi・スマートロック・セルフチェックインシステム（約5万円）
- アメニティ・リネン類（タオル、シャンプー、ドライヤー等 約3万円）
- ゲストガイドブック（周辺のレストラン・観光スポットの案内）
初期の備品投資は合計で約50〜80万円。これを高いと見るか安いと見るかだが、Airbnbのスーパーホスト評価を獲得できれば、予約率と単価が跳ね上がるので十分に回収できる。
ステップ⑤：OTA登録と運営開始
物件の準備ができたら、OTA（オンライン旅行代理店）に登録する。主要なプラットフォームは3つ。
- Airbnb：民泊の王道。外国人ゲストが多く、インバウンド需要に強い
- Booking.com：ヨーロッパからの旅行者に強い。ホテルと並んで表示される
- 楽天トラベル・じゃらん：国内旅行者向け。日本人ゲスト獲得に有効
複数プラットフォームに同時掲載するのが基本。ダブルブッキングを防ぐために、Beds24やAirHostなどのチャネルマネージャーを導入すると運営が格段に楽になる。
民泊投資の収益シミュレーション
具体的な数字で見てみよう。僕が想定している都心1LDK物件（購入価格2,500万円）のケースだ。
月間収益シミュレーション
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 1泊あたり単価 | 15,000円 |
| 月間稼働率 | 70%（約21日） |
| 月間売上 | 315,000円 |
| 清掃費（1回3,500円×21回） | -73,500円 |
| OTA手数料（売上の3〜15%） | -31,500円 |
| 水道光熱費 | -15,000円 |
| Wi-Fi・サブスク | -5,000円 |
| 消耗品・アメニティ | -10,000円 |
| ローン返済（35年・金利1.5%） | -76,500円 |
| 管理費・修繕積立金 | -20,000円 |
| 月間手取り | 約83,500円 |
年間で約100万円の手取り。表面利回りは約15%、ネット利回りでも約4%となる。賃貸で同じ物件を貸した場合の家賃は月10万円程度だから、民泊のほうが手取りで約3倍の差が出る計算だ。
もちろんこれは稼働率70%を維持できた場合のシナリオ。閑散期（1月・6月）は50%程度に落ちることもある。一方、桜シーズンや年末年始は稼働率90%以上・単価も2万円以上に跳ね上がる。年間トータルで見ると、70%は現実的な数字だ。
FIREを目指す全体の資産形成戦略はこちらで詳しく計算している。
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民泊投資で失敗しないための3つのリスク対策
民泊は賃貸より利回りが高い分、リスクも大きい。僕が特に注意しているポイントを3つ共有する。
リスク①：法規制の変更リスク
民泊に関する法規制は自治体ごとに異なり、頻繁に変わる。例えば、京都市は独自の上乗せ規制で住居専用地域での民泊を厳しく制限している。対策としては、旅館業法の許可を取得しておくこと。届出制の民泊新法より法的に安定しており、規制変更の影響を受けにくい。
リスク②：近隣トラブルのリスク
ゲストの騒音やゴミ出しマナーは、民泊運営の最大の課題だ。僕の対策は3つ。ハウスルールの明文化と多言語対応、スマートロックによるチェックイン・アウト時間の厳格管理、そして騒音計の設置（Minut等のデバイスで一定デシベル超えたらアラート）。近隣住民への事前挨拶も忘れずに。
リスク③：稼働率低下のリスク
景気後退やパンデミックで稼働率が急落する可能性は常にある。これに対するヘッジは「賃貸への転用可能性」を最初から設計しておくこと。民泊専用の特殊な間取りにせず、一般的な1LDK〜2LDKの間取りを選ぶ。万が一のときは通常の賃貸に切り替えて、少なくとも月10万円の家賃収入を確保できる状態にしておく。
育休中に不動産投資と資産形成を並行して進めた全体戦略はこちらにまとめている。
👉 育休中こそ資産形成のチャンス！育休3回パパが実践した5つの戦略【2026年版】
まとめ：民泊投資は不動産オーナーの「次の一手」になる
民泊投資は、不動産投資の経験者にとって非常に相性の良いネクストステップだ。
成功のポイントをまとめると、3つに集約される。
- エリア選定に徹底的にこだわる。稼働率と単価のデータに基づいて判断する
- 旅館業法の許可を取得して、営業日数制限なしのフル稼働を目指す
- 賃貸への転用可能性を最初から設計に組み込み、リスクをヘッジする
僕は6物件の賃貸投資で安定した基盤を築いた上で、民泊という新しい柱を加えようとしている。賃貸だけでは到達できない利回りを、民泊で実現する。不動産投資の経験がある人こそ、このチャンスを掴んでほしい。
まずは自分の投資エリアの民泊データをAirDNAで調べてみることから始めてみよう。新しい不動産投資の扉が、きっと開くはずだ。
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