「民泊と自宅を兼ねた家を新築で建てるなんて、普通のサラリーマンには無理でしょ？」——そう思っている方に、この記事を読んでほしい。
僕は現在、千葉県松戸市にサウナ付きの7LDK民泊併用住宅を建設中だ。2026年8月の竣工・オープンを目指して、今まさに準備を進めている。投資銀行でM&A案件を担当しながら、不動産6物件を保有し、宅建士として自分で物件を精査してきた経験が、この「攻めた家づくり」を後押しした。
この記事では、なぜこの家を建てることにしたのか、どんな設計にしたのか、建築費はいくらかかったのか——リアルな数字と経緯をすべて公開する。民泊投資・不動産投資に興味がある方の参考になれば嬉しい。
なぜ「民泊×自宅」の新築を決めたのか
最初のきっかけは、育休中に時間ができたことだ。2回目の育休を取得したとき、僕は「今の不動産ポートフォリオの次の一手は何か」を真剣に考えた。区分マンション5棟・一棟アパート1棟を持ちながら、次のフェーズとして「民泊」を検討していた。
ただ、既存の物件を民泊に転用するにはハードルが高い。管理規約、近隣への影響、設備投資——どれをとっても中途半端になる。「どうせやるなら、最初から民泊に最適化した家を建てよう」と決めたのが、この計画の出発点だ。
さらに、単なる民泊ではなく「自分が行きたい場所」として設計するという発想も加わった。投資としての収益性と、家族で使う拠点としての快適性を両立する——これが「民泊併用住宅」という選択肢に行き着いた理由だ。宅建士として物件の目利きには自信があったが、新築設計は初めての挑戦だった。
松戸を選んだ理由とアクセスの優位性
「なぜ松戸なのか」とよく聞かれる。答えはシンプルで、成田空港への圧倒的なアクセスの良さだ。松飛台駅から京成本線で成田空港まで乗り換えなし1本。インバウンド（海外からの訪日旅行者）を取り込むには、成田へのアクセスが武器になる。
加えて、東京都心へも30〜40分でアクセスできる。法人の合宿需要やチームビルディング利用を狙うなら、都心から日帰りできる距離感が重要だ。熱海や箱根ほど遠くなく、気軽に来てもらいやすい。
土地は宅建士として自分で探し、自分で仲介手続きを行ったため仲介手数料を節約できた。路線価・周辺の民泊競合・用途地域（住宅宿泊事業法の適用可否）を徹底的に調べてから購入を決断した。
間取り・設計のこだわり（完全分離型7LDK）
設計で一番こだわったのが、「完全分離型」の2世帯構造だ。自宅側（30畳LDK・家族専用）と民泊側（ゲスト専用）を玄関から完全に分離し、シリンダー錠で独立させた。これにより、ゲストがいる日でも家族のプライバシーは完全に守られる。
| 項目 | 仕様 |
|---|---|
| 間取り | 7LDK（自宅：3LDK+30畳LDK／民泊：4LDK） |
| シャワー | 2基 |
| 風呂・サウナ | 各1基（民泊側） |
| トイレ | 3か所 |
| キッチン | 2か所（自宅・民泊で独立） |
| プロジェクター | 140インチ |
| テラス | タイルテラス（BBQ対応） |
| 最寄り駅 | 松飛台駅 徒歩5分 |
140インチのプロジェクターとタイルテラスは、法人合宿・スポーツチーム・撮影クルーをターゲットにした装備だ。「大人が本気で遊べる空間」というコンセプトのもと、一般的な民泊にはない機能を詰め込んだ。
サウナを標準装備にした理由
「なぜサウナ？」という疑問には、データで答えられる。「サウナ 貸切 千葉」「サウナ 大人数 宿泊」などのキーワードは、Airbnbの検索でも競合が圧倒的に少ない。一方、需要はここ数年で急拡大している。供給が少ない需要過多のニッチ市場——投資銀行出身の僕が最も好む構造だ。
サウナの設置費用は本体・工事込みで約200〜300万円。この初期コストを先行投資することで、競合の民泊との差別化が一気に図れる。週末の単価は通常の民泊の2〜3倍に設定できる見込みだ。
加えて、サウナは自分自身も好きだ。「稼ぐ別荘」として投資効率を最大化しながら、自分と家族も心から楽しめる場所——その両立を設計に落とし込んだ。
建築費用の全公開
正直に数字を出す。投資判断において、コストの透明性は最重要だからだ。
| 費用項目 | 金額（概算） |
|---|---|
| 土地取得費 | 約4,500万円 |
| 建築費（本体工事） | 約5,500万円 |
| サウナ設置・工事 | 約250万円 |
| プロジェクター・設備 | 約150万円 |
| 外構・テラス工事 | 約300万円 |
| 諸費用（登記・税等） | 約400万円 |
| 合計 | 約1億1,100万円 |
合計で約1億1,000万円。大きな金額だが、土地は宅建士として自分で仲介したため仲介手数料（通常200〜300万円）を節約できた。証券担保ローンと不動産担保融資を組み合わせた資金調達スキームを活用し、現金支出を最小化している。
民泊として稼働すれば、年収1,800〜2,400万円（月150〜200万円）を見込んでいる。表面利回りで見ると16〜22%程度。これが「民泊×新築」の最大の魅力だ。
竣工後の運用計画と今後の展開
2026年8月の竣工後は、Airbnb・VRBO・スペースマーケットの3媒体に同時掲載する予定だ。最初の3ヶ月はレビュー獲得を優先して価格を抑え、Airbnbのスーパーホスト（評価4.8以上・10件以上）を早期に取得することが最初の目標だ。
法人向けの合宿パッケージ（30畳LDK＋サウナ＋BBQテラスをセット）は、平日の稼働率を上げる切り札になる。週末は個人・グループ向けの高単価予約で埋め、平日は法人で安定稼働——このハイブリッド運用が目標だ。
将来的にはENFAZA STAYSシリーズの1号店として位置付け、熱海・軽井沢への2号店展開を視野に入れている。民泊を単なる副業ではなく、不動産ポートフォリオの柱に育てていく計画だ。
👉 民泊投資の全体像はこちら：民泊投資の始め方｜不動産6物件オーナーが次に民泊を選んだ理由
👉 不動産投資の資金調達はこちら：不動産投資の融資戦略｜6物件オーナーが教える銀行ローンの通し方
まとめ：民泊×新築は「最強の稼ぐ別荘」になる
民泊併用住宅を新築で建てることは、普通のサラリーマンには「無謀」に見えるかもしれない。でも宅建士として自分で仲介し、投資銀行で培ったデューデリジェンス（物件精査）の力で、数字を徹底的に検証した上で動いている。
大切なのは「なんとなく民泊が儲かりそう」ではなく、「なぜその立地か・なぜその設計か・なぜその価格帯か」をすべて説明できる状態で投資判断をすること。それが6物件オーナーとして学んできたことだ。
この記事は建築中シリーズの第1弾として、竣工レポート・初月稼働報告・収支公開を続けていく予定だ。ぜひブックマークして経過を追ってほしい。
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