「区分マンションと一棟アパート、どっちで始めるべき？」——不動産投資を検討しているサラリーマンから最もよく聞かれる質問だ。
僕は投資銀行出身で、現在6物件（区分マンション4戸・一棟アパート2棟）を保有している。宅建士の資格も持ち、両方のタイプを実際に運用してきた経験から、この疑問に正直に答えたいと思う。
結論から言うと「最初の1棟は区分マンション、慣れてきたら一棟アパート」だ。その理由を詳しく解説する。
区分マンションと一棟アパートの基本的な違い
| 比較項目 | 区分マンション | 一棟アパート |
|---|---|---|
| 初期費用 | 300万〜1,000万円 | 2,000万〜1億円以上 |
| 表面利回り | 3〜6%（都市部） | 6〜10%（地方・郊外） |
| 管理の手間 | 少（管理組合が建物管理） | 多（建物全体を自分で管理） |
| 融資の難易度 | 比較的通りやすい | 資産・収入がある程度必要 |
| 空室リスク | 高（1戸なので100%か0%） | 分散される（複数戸保有） |
| 土地の所有 | なし（土地持分のみ） | あり |
| 修繕コスト | 管理費・修繕積立金で積み立て | 自己負担（大規模修繕が高額） |
区分マンションのメリット・デメリット
メリット
最大のメリットは「少額から始められる」ことだ。都市部の区分マンションなら300万〜500万円の頭金から始められるケースもある。また、建物の管理は管理組合が行うため、オーナーの手間が少ない。フルタイムで働きながら副業感覚で進められる点がサラリーマンには向いている。
もう一つのメリットは「融資が通りやすい」ことだ。区分マンションは物件価格が低いため、年収500〜700万円のサラリーマンでも融資を引きやすい。最初の1棟としての参入ハードルが低い。
デメリット
最大のデメリットは「空室=収入ゼロ」のリスクだ。1戸しか持っていない状態で空室になると、家賃収入が完全にストップする。また、管理費・修繕積立金・固定資産税などのコストを引くと、実質利回りは表面利回りより大幅に下がる。都市部の区分マンションでは実質利回り2〜3%台になることも珍しくない。
一棟アパートのメリット・デメリット
メリット
一棟アパートの最大のメリットは「利回りの高さ」と「空室リスクの分散」だ。6戸のアパートなら、1戸空室になっても残り5戸から家賃が入る。また土地を所有するため、資産価値の安定性も高い。
長期的な資産形成では一棟の方が圧倒的に効率がいい。僕が保有する一棟アパート2棟は合計12室で、区分4戸を大きく上回るキャッシュフローを生み出している。
デメリット
デメリットは「初期費用と管理の手間」だ。一棟アパートは最低でも2,000万〜3,000万円の物件価格が必要で、融資審査のハードルも上がる。また建物の修繕・管理はオーナーが主体となるため、管理会社選びや修繕計画の策定など、知識と手間が必要になる。
6物件オーナーが出す「最初の1棟」の結論
僕の結論はこうだ。「年収700万円未満で不動産投資を始めるなら、まず都市部の区分マンション1戸から」。理由は3つある。
まず融資が通りやすい。次に管理の手間が少なく、本業との両立がしやすい。そして「失敗したときのリカバリーがしやすい」こと——これが最も大切だ。最初の1棟で大きな損失を出してしまうと、2棟目・3棟目への融資が通らなくなる。リスクを抑えて1棟目を成功させ、信用を積み上げてから一棟アパートに進む順番が最善だ。
ただし都市部の区分マンションは利回りが低いため、長期保有・キャピタルゲイン狙いの戦略が前提になる。物件選びで失敗しないためのポイントは不動産投資ロードマップの記事で詳しく解説している。
まとめ：区分から始めて一棟へスケールアップが最強戦略
- 区分マンション：少額・低リスク・管理が楽。最初の1棟に最適
- 一棟アパート：高利回り・空室分散。2棟目以降・資産拡大フェーズで真価を発揮
- 「区分→一棟」の順番でスケールアップするのが最も安全で効率的
不動産投資で失敗しない物件選びの具体的なポイントはこちらのロードマップ記事と合わせて読んでほしい。
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